BAD AACHEN 11-2016

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Ein Gespräch mit Franz Jansen, Geschäftsführer der S-Immo,
der Sparkassen Immobilien Gesellschaft
Wie schätzen Sie den Immobilienmarkt in der StädteRegion derzeit ein?
Franz Jansen: Auf den ersten Blick erscheint die Situation am Immobilien-
markt gegenüber den Vorjahren nahezu unverändert. Eine große Nach-
frage, die durch die niedrigen Zinsen beflügelt wird, trifft auf ein ein-
geschränktes Angebot auf hohem Preisniveau. Es zeichnen sich jedoch
tendenziell leichte Veränderungen ab.
Wo sehen Sie denn Veränderungen zum Frühjahr?
Franz Jansen: In der gesamten Region, insbesondere aber in der Stadt
Aachen und den angrenzenden Bereichen, ragt eine Vielzahl von Baukränen
in den Himmel. Die aktuelle Neubautätigkeit ist so groß wie seit Jahrzehn-
ten nicht mehr. Im urbanen Umfeld konzentriert sich diese Bautätigkeit
in erster Linie auf den Geschosswohnungsbau und hier bevorzugt auf
Wohnungen im gehobenen Segment. Dies gilt sowohl für Mietwohnungen
als auch für Eigentumswohnungen.
Die Baukosten und damit auch die Kaufpreise für Neubauwohnungen ha-
ben sich, nicht zuletzt wegen der gestiegenen Anforderungen an die ener-
getische Ausstattung, deutlich erhöht. In bevorzugten Stadtlagen liegen
die Preise mittlerweile über 4.000 Euro/m² – Tendenz steigend. Selbst in
Nebenlagen werden inzwischen bis zu 3.000 Euro/m² verlangt.
Was bedeutet das für Investoren?
Franz Jansen: Investoren, die mangels lukrativem Kapitalmarkt versuchen,
ihr Geldvermögen in vermeintlich sicherem „Betongold“ anzulegen,
müssen in Anbetracht dieser Kaufpreise bei der Vermietung 8 - 10 Euro
oder mehr je Quadratmeter erzielen, um so auf eine vertretbare Rendite
zu kommen. Das wiederum schränkt den Interessentenkreis ein. Gleiches
gilt übrigens auch für den Käuferkreis eigengenutzter Wohnungen.
Weniger finanzkräftigen Familien fehlt hingegen nach unserer Beobachtung
vielfach ein bezahlbares Wohnungsangebot.
Für die weitere Entwicklung des Neubaumarktes stellt sich die Frage, wann
das zahlungskräftige Interessentenpotenzial ausgeschöpft ist. Nach un-
serer Auffassung ist der Zenit bereits überschritten und Investoren sowie
Finanzierungsinstitute werden bei neuen Investitionsentscheidungen
sorgfältig abwägen müssen, ob der Bedarf noch gegeben ist.
Wie sieht es bei den Baugrundstücken für Eigenheime aus?
Franz Jansen: Hier ist die Lage ähnlich. Die S-Immo ist gemeinsam
mit ihren kommunalen Partnern führender Grundstücksentwickler für
Neubaugebiete in der StädteRegion und aus dieser Sicht heraus können
wir, insbesondere in den stadtnahen Bereichen, eine unverminderte
Nachfrage konstatieren. Niedrige Zinsen und öffentliche Förderung
ermöglichen heute vielen Familien die Erfüllung des Traums vom eigenen
Heim, was in Zeiten „normaler“ Kreditzinsen nicht zu realisieren wäre.
Aber ist das nicht trügerisch?
Franz Jansen: In der Tat! Wir beobachten vermehrt, dass verschiedene
Banken dazu übergehen, sogenannte 100-%-Finanzierungen mit niedriger
Tilgung zu akzeptieren. Damit bewegen sich die betroffenen Familien wirt-
schaftlich auf sehr dünnem Eis. Wir raten daher, Investitionsentscheidungen
nur zu treffen, wenn ausreichendes Eigenkapital vorhanden ist und wenn
die finanzielle Leistungsfähigkeit eine angemessene laufende Tilgung des
Darlehens ermöglicht.
Und wie verhält es sich mit den sogenannten Gebrauchtimmobilien?
Franz Jansen: Die Verkäufer von Gebrauchtimmobilien profitieren von der
allgemeinen Marktlage und der Preisentwicklung für Neubauten. Rendite-
objekte sind weiterhin stark nachgefragt. Gut vermietete Immobilien in
bevorzugten Wohnlagen wechseln nicht selten für die mehr als 20-fache
Jahresmiete den Besitzer. Für die gleichen Objekte wären zu Beginn der
Dekade Mietfaktoren im Bereich 15 bis 16 realistisch gewesen.
Was bedeutet das für Anleger?
Franz Jansen: Beim Kauf sollte man in jedem Fall ein Augenmerk auf
Nachhaltigkeit legen. Das gilt für die Lage, die Mieteinnahmen und den
Zustand des Hauses. Der Einsatz von ausreichendem Eigenkapital reduziert
zudem das mit der Fremdfinanzierung verbundene Liquiditätsrisiko bei
Mietausfällen oder steigenden Zinsen. Außerdem ist eine professionelle
Hausverwaltung für die nachhaltige Wirtschaftlichkeit von wesentlicher
Bedeutung.
Und wie sieht es hier bei den gebrauchten Eigenheimen aus?
Franz Jansen: Für gebrauchte Eigenheime hat sich die Preisentwicklung
in der StädteRegion unterschiedlich entwickelt. Während in den urbanen
Bereichen nachfragebedingt überdurchschnittliche Preissteigerungen zu
beobachten sind, findet man in den ländlichen Regionen durchaus noch
Wohnhäuser zu moderaten Kaufpreisen.
Der Kaufpreis für Eigenheime wird sehr stark auch
emotional von persönlichen Vorstellungen des Käu-
fers beeinflusst. Durchschnittskaufpreise oder Ver-
gleichspreise haben daher auch nur eine einge-
schränkte Aussagekraft. Jedes Haus ist eben ein
Unikat und der Kaufpreis wird sich individuell bil-
den. Wichtig ist, dass man sich bei der Beurteilung
der Altsubstanz und den erforderlichen Moderni-
sierungsarbeiten fachkundig beraten lässt.
DER IMMOBILIENMARKT IN DER STÄDTEREGION IM HERBST 2015
Franz Jansen, Geschäftsführer der S-Immo
Haus-und-
Grundstücks-
Verwaltung
Sparkassen Immobilien GmbH
Monnetstraße 24 • 52146 Würselen
Tel.: 02405 - 49800-0
Immobilien-
Vermittlung
Grundstücks-
Entwicklung
Immobilien-
Bewertung
AKTUE LE IMMOBILIENMARK IN DER STÄDTEREGION
Ein Gespräch mit Dietmar Röhrig, Geschäftsführer, und
Tobias Hermanns, Prokurist bei der Sparkassen Immobilien
GmbH Aachen.
Herr Röhrig, wie hat sich der regionale Immobilienmarkt
2016 bisher entwickelt?
D. Röhrig: Die Baupreise sind, bedingt durch die hohe Nach-
frage, aber auch durch die gestiegenen Anforderungen
z. B. an Energieeinsparungsmaßnahmen, nochmals moderat
angestiegen. Somit erhöhten sich die Kaufpreise für Neubau-
ten nicht nur in den urbanen Kernlagen, sondern auch in
begehrten Randlagen Aachens. Während vor wenigen Jahren
Kaufpreise von mehr als 3.000,- €/m² in der Aachener Innen-
stadt noch die Ausnahme bildeten, sind sie nun bereits in
begehrten Nebenlagen Standard und überschreiten in den
Toplagen stabil die 4.000 €-Schwelle.
Herr Hermanns, ist die Immobilie als Geldanlage denn
weiterhin attraktiv?
T. Hermanns: Ja, die Nachfrage nach Renditeobjekten ist
weiterhin groß. Hierdurch hat sich auch der erzielbare
Mietfaktor nochmals gesteigert. Kaufpreise von teilweise
mehr als der 20-fachen Jahresmiete erfordern eine noch
intensivere Untersuchung der Nachhaltigkeit eines möglichen
Investments. Hier spielt neben der Lage auch die eigene
Einschätzung zur allgemeinen Entwicklung der Wohnungs-
mieten und einem damit eventuell verbundenen Entwick-
lungspotenzial des Kaufobjektes die zentrale Rolle.
Und welche Präferenzen sehen Sie dabei?
T. Hermanns: Die diversen Baumaßnahmen in der Region
werden sehr gut angenommen. Im Fokus stehen insbeson-
dere Eigentumswohnungen. Eine gute Infrastruktur ist für die
Kaufentscheidungen immer wichtiger. Damit meine ich nicht
nur die Verkehrsanbindung, sondern auch die Nähe zu Ärzten,
Schulen und Freiz ita geboten. Das gehobene Ausstattungs-
u d Preissegment sowohl ei Mi t- als auch bei Eigentums-
wohnungen wird dabei klar präfe iert.
Bei Wohnungen für Studierende häufen sich auch Komplett-
angebote, die nicht nur die reine Wohnung, sondern auch
Möblierung, allgemeine Lern- und Freizeiträume bis hin
zu einem Portier beinhalten. Diese Projekte, die von über-
regionalen Anbietern bereits in verschiedenen Großstädten
realisiert wurden, stoßen auch in Aachen auf große Nachfrage.
Wie sieht es mit dem Wohnungsangebot im unteren bis
mittleren Preissegment aus?
D. Röhrig: Das ist nach wie vor unterrepräsentiert. Hier
besteht absolut Nachholbedarf sowohl im Kauf- als auch im
Mietsegment. In Randlagen der City sowie in der Region
besteht jedoch ein durchaus breites Angebot in diesem
Segment bei sehr gutem Infrastrukturangebot.
Und wie fällt Ihr Blick auf den Markt für Baugrundstücke
und Einfamilienhäuser aus?
D. Röhrig: Auch hier ist die Nachfrage größer als das aktuelle
Angebot, obwohl gerade die S-Immo in nahezu allen
Kommunen der StädteRegion Baulandflächen gemeinsam
mit den kommunalen Partnern erschließt. Im Wesentlichen
sind die Grundstücke bereits zu Beginn der Erschließungs-
maßnahmen verkauft.
Die S-Immo projektiert daher weitere Maßnahmen, um
weiterhin Grundstücke für Neubaumaßnahmen anbieten zu
können.
Was sichert aus Ihrer Sicht Wohnqualität und langfristigen
Wert der Immobilie?
T. Hermanns: Lage und Umfeld der Immobilie müssen
stimmen. Bauherren können wir nur empfehlen, aktuelle wie
zukünftige Wünsche und Bedürfnisse von vornherein zu
berücksichtigen. Auch bei bestehenden Objekten gilt es, auf
dem Stand der Technik zu bleiben und z. B. in den energe-
tischen Standard zu investieren. Die späteren Nebenkosten
sind für Kauf- und Mietinteress ten ein z traler Punkt
bei ihren Überlegungen.
D. Röhrig: Insge-
samt muss man
aber auch einmal
betonen, dass die
gesamte Entwick-
lung auf dem Immo-
bilienmarkt und die
enorme Bautätigkeit
ein klares Bekennt-
nis der Investoren
und der Käufer zum
Standort StädteRegion
Aachen sind. Tobias Hermanns, Prokurist, und Dietmar Röhrig, Geschäfts-
führer der Sparkassen Immobilien GmbH Aachen.